Dziś druga część opowieści o…

Dziś druga część opowieści o licytacjach komorniczych, upadłościach konsumenckich i odkrywaniu przeszłości poprzedniego właściciela. Poprzedni wpis znajdziecie tutaj. Nie spodziewałem się że aż takie zainteresowanie wzbudzi ta historia. Zacznę od opisu drugiej licytacji, informacje o zakupie od syndyka zaczynają się od akapitu “ETAP 2”.

LICYTACJA NR 2 – Licytacja której nie było, czyli o tym, jak wolne sądy mamy w Polsce

Niecały miesiąc po licytacji domu na Suchaninie trafiliśmy na ogłoszenie licytacji domu w znacznie lepszej dzielnicy, w linii prostej mniej niż 4 kilometry do fontanny Neptuna na Długiej. Dom bliźniak, o sporej powierzchni, działka niewielka, ale ze sporym potencjałem i kolekcją pięknych, wysokich świerków. Przejechaliśmy się popatrzeć z zewnątrz, po czym stwierdziliśmy, że chyba warto spróbować.

W ogłoszeniu podany był numer księgi wieczystej. Szybkie sprawdzanie księgi online ( https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW ) i opad szczęki: 105 wpisów przymusowych przekraczających w sumie wartość domu. W tym 104 wpisy z ZUS i jeden od rodziny. Myślicie że to ZUS ich zlicytował? Otóż nie, jak zwykle w takich wypadkach: zlicytowała rodzina.

Dłużnicy – małżeństwo dwójki 70-cio latków. Mąż od lat 90 nie płacił żadnych składek ZUSu ani podatków. Sądząc po kwotach, nie płacił nie tylko swoich składek, ale też pracowników, których zatrudniał w swojej firmie. Takie zagranie ze strony pracodawcy generuje gigantyczne problemy dla pracowników później, przy przyznaniu renty lub emerytury.

Mniej więcej w 2002 czasie dłużnicy otrzymali spadek, najprawdopodobniej po matce jednego z nich. Wpisy w księdze wieczystej sugerowały, że dłużnicy spadek wydali, nie honorując przy tym zapisów testamentu. Dzieci dłużników oraz siostra wystąpiły o do sądu o tytuł egzekucyjny, który otrzymali. Dłużnicy zataili przed rodziną swoją sytuację w ZUSie, a rodzina po uzyskaniu z sądu tytułu wystąpiła do komornika o egzekucję ze wskazaniem na nieruchomość, nie wiedząc że ostatecznie z tej licytacji nie będą mieli nic, ponieważ po licytacji zobowiązania dłużników są spłacane w określonej kolejności, przy czym długi wobec skarbu państwa są spłacane przed długami wobec dłużników, którzy doprowadzili do licytacji. A suma tego długów wobec skarbu państwa przekracza wartość nieruchomości półtora raza.

Tutaj znów rachunek “sumienia”, a raczej szybka kalkulacja czy z rekompensatą z miasta możemy swobodnie czekać aż dostaną mieszkanie socjalne? Wyszło że tak, więc wpłaciliśmy wadium i udaliśmy się na licytację. I tu szok: jestem jedynym licytantem – a to oznacza, że biorę za cenę wywoławczą. Na licytacji stawiła się jeszcze córka dłużników. Poprosiła grzecznie sędzinę o możliwość wypowiedzi przed licytacją, ale sędzina powiedziała, że “pani nie jest stroną postępowania” i nie dopuściła jej do głosu. Po licytacji podeszliśmy do córki zapytać, co chciała powiedzieć – poinformowała nas, że w wydziale gospodarczym sądu dwa tygodnie wcześniej został złożony wniosek o upadłość konsumencką dłużników. O tym, co to jest upadłość konsumencka, za chwilę. Sam niestety nie wiedziałem w tamtym momencie co to dla mnie będzie oznaczało.

Przed samą licytacją sędzina poinformowała jeszcze o długach w US, opiewających na kilkaset tysięcy. Ucieszony okazją zalicytowalem cenę wywoławczą, poinformowałem sędzinę że będzie to finansowane częściowo z kredytu, a sędzina ogłosiła że postanowienie przybicia zostanie ogłoszone następnego dnia. Poinformowała mnie też, że te 14 dni terminu zapłaty jest liczone od momentu otrzymania z sądu wezwania do zapłaty, oraz że takie wezwanie jest wysyłane po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu. Z mojego punktu widzenia: kilkanaście dodatkowych dni na załatwienie spraw w banku – nic tylko się cieszyć.

Postanowienie o przybiciu zostało wydane następnego dnia. Sąd rozesłał to postanowienie do wszystkich stron, a po otrzymaniu zwrotek potwierdzających odbiór poczekał jeszcze 7 dni na ewentualne zażalenia. Znów – dla mnie świetna wiadomość, większy luz z terminami w banku!

Jeszcze przed licytacją poszukałem pośrednika kredytowego, który mógłby mi pomóc w szybkim załatwieniu kredytu. Większość zrezygnowała z pracy nad moim przypadkiem natychmiast po dowiedzeniu się czego dotyczy transakcja. W końcu znalazł się jeden, który przygotowania i rozmowy z bankami rozpoczął jeszcze przed licytacją. Uzyskaliśmy z naszych firm, ZUSów, USów itd. wszystkie potrzebne zaświadczenia, dodatkowe zabezpieczenia od teściów itd. Czekaliśmy tylko na uprawomocnienie się postanowienia o przybiciu by ruszyć z wnioskiem kredytowym. Wyglądało na to, że nawet nie będziemy musieli przedłużać terminu zapłaty o dwa tygodnie, i wszystko pójdzie jak z płatka. “Już piliśmy kawę w naszym nowym ogródku, już witaliśmy się z gąską”…

Ostatniego możliwego dnia wpłynęło zażalenie od dłużników, które podważało licytację na podstawie błędnej wyceny w operacie szacunkowym komornika. Dłużnicy oczywiście nie wpuścili rzeczoznawcy od komornika do budynku. Jak się później okazało, dom został w trakcie budowy zmodyfikowany na życzenie dłużników (wbrew wszelkim obowiązującym wtedy przepisom budowlanym), tak że bez zmiany bryły miał większą powierzchnię użytkową. Nie zgłosili tego do urzędu, skąd informacje czerpał rzeczoznawca. Gdy okazało się, że jest im to na rękę, zalegalizowali tą samowolę (uproszczona procedura dla samowoli zbudowanych przed 1995) i wykonali swój operat szacunkowy, by wykorzystać go do podważenia działań komornika.

Zażalenie złożone przez prawnika dłużników było niekompletne (nie wnieśli opłaty za zażalenie, całe 30zł). Więc co robią nasze “koffane” wolne sądy? Wzywają do uzupełnienia braków. Pisemnie. I znów czekają na zwrotkę, i określony czas po tym na odpowiedź. I to przeciąga procedurę uprawomocnienia o kolejne tygodnie.

Najlepsze jest w tym wszystkim to, że to zażalenie, złożone w tym trybie, było kompletnie bezzasadne. Przy zażaleniu na postanowienie o przybiciu można skarżyć przebieg licytacji, niedopełnienie procedur licytacji itd. A nie zasadność wyceny przedmiotu wykonanej przez komornika. Ale co robią nasze “koffane” wolne sądy? Nawet gdy dostaną bezzasadne zażalenie muszą wezwać do uzupełnienia braków, zanim te zażalenie odrzucą.

W ten sposób “kilka tygodni po licytacji” przerodziło się w miesiące. Sąd w tym czasie moje pisma po prostu ignorował (wniosek o wydanie odpisu nieprawomocnego postanowienia na potrzeby banku, oraz pisma monitorujące sprawę). Sytuacja tak trwała jeszcze kilka miesięcy, bo nawet gdy sąd otrzymał już dokumenty dotyczące zażalenia, to postanowił z niewiadomych powodów poczekać jeszcze kilkanaście tygodni na rozpatrzenie go.

Po 2,5 miesiąca od licytacji otrzymaliśmy wiadomość od komornika, że wyłącza się z postępowania ponieważ sąd gospodarczy ogłosił upadłość konsumencką dłużników. Co to jest upadłość konsumencka? W dużym skrócie: jest to sposób na pozbycie się długów i “czysty start”, kosztem pozbycia się wszelkiej własności prócz przedmiotów niezbędnych do życia. Cała własność upadłego przechodzi pod pieczę syndyka masy upadłościowej, który ma za zadanie spieniężyć majątek i spłacić długi. Długi na które nie starczy majątku są anulowane. Upadły jeszcze przez max 2 lata nie może brać kredytów i podpisywać umów, a później zaczyna z czystym kontem.

Z mojego punktu widzenia była to bardzo zła wiadomość. Z uwagi na obowiązujące wtedy prawo (dziękuję pan PiS za zmiany które mi to zafundowały), w momencie uprawomocnienia się ogłoszenia upadłości, z mocy prawa anulowane są wszystkie wcześniejsze egzekucje, w tym i licytacje komornicze bez prawomocnego postanowienia o przybiciu. Wiedział o tym prawnik dłużników, i po to przeciągał na ile mógł uprawomocnienie postanowienia o przybiciu.

Sąd potrzebował jeszcze “tylko” sześciu miesięcy (8,5 miesiąca od licytacji) by wydać postanowienie o umorzeniu licytacji z powodu ogłoszenia upadłości. Bez rozpatrzenia zażalenia dłużników. W tym czasie moje wadium wciąż leżało na koncie komornika, a sąd dalej nie odpowiadał na moje pisma. Gdy w końcu je wydał (oraz nakazał zwrot wadium), oczywiście je zaskarżyłem, wnosząc że skarga dłużników była złożona w nieprawidłowym trybie i przez to bezzasadna, oraz wnosząc o orzeknięcie uprawomocnienia w pierwotnym terminie (tj. przed ogłoszeniem upadłości).

Sąd po kolejnych dwóch miesiącach wezwał nas do uzupełnienia brakujących załączników – jakimś cudem mimo wysłania odpisów z zapasem (więcej kopii niż stron postępowania), sądowi odpisów zabrakło. Magia. Dostaliśmy więc brakujące odpisy, ciągle monitorując stan sprawy na portalu informacyjnym sądu. Po miesiącu czekania aż informacja o wpłynięciu nowych dokumentów pojawi się na portalu informacyjnym, skontaktowaliśmy się z sądem z pytaniem o sytuację. Usłyszeliśmy że uzupełniające odpisy nie dotarły. Złożyliśmy więc reklamację na poczcie, i wysłaliśmy informacje o tym do sądu wraz z kolejną porcją uzupełniających odpisów zażalenia. I co się wtedy okazało? Że nagle znaleziono w sądzie koperty z pierwszymi odpisami (pojawiły się w portalu informacyjnym z poprawnymi datami)… Magia level 9000.

Miesiąc później sąd ostatecznie odrzucił moje zażalenie (z uwagi na upadłość), postanowienie o umorzeniu licytacji uprawomocniło się i po 13 miesiącach od wpłacenia wadium oraz 9 miesiącach od ogłoszenia upadłości, komornik wykonał wreszcie przelew zwrotny. Do dnia dzisiejszego nie rozpatrzył zażalenia dłużników. Koniec historii? O nie nie, to tylko koniec pierwszego etapu 😀

** ETAP 2 – PRZETARG SYNDYKA MASY UPADŁOŚCI **

Przetarg u syndyka wygląda zupełnie inaczej niż licytacja komornicza. Tutaj także wpłaca się wadium w wysokości 10% oszacowanej ceny przedmiotu, ale przetarg nie ma formy licytacji ustnej, jak w przypadku licytacji komorniczych. Oferty przetargowe składa się w zamkniętych kopertach przynajmniej dzień przed datą przetargu. W takiej ofercie, oprócz oferowanej ceny i informacji o sposobie finansowania (istotne w przypadku finansowania z kredytu), trzeba dołączyć jeszcze dokumenty i oświadczenia wymagane przez syndyka. Dokumenty wymagane są wymienione w regulaminie przetargu, który dostaje się od syndyka. Minimalna kwota oferty jest wyznaczona przez syndyka, i stanowi cenę “sprzedaży wymuszonej”, oszacowanej przez rzeczoznawcę. W przypadku nieruchomości o której opowiadam, było to ok 90% ceny rynkowej.

Niestety nie istnieje tak wygodny portal z ogłoszeniami o przetargach u syndyka, jak w przypadku licytacji komorniczych. Jest kilka małych, płatnych portali które zajmują się agregowaniem takich ogłoszeń, a sam syndyk ogłasza takie przetargi w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, oraz, o ile ma taką wolę, w lokalnych gazetach. Wydania Monitora Sądowego i Gospodarczego można znaleźć na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości https://ems.ms.gov.pl/msig/przegladaniemonitorow , patrzeć należy na Dział III – Ogłoszenia wymagane przez prawo upadłościowe, podrozdział “9 – Inne”.

W dniu przetargu syndyk z sędzią-komisarzem otwierają oferty i wybierają najkorzystniejszą, gdzie nie tylko oferowana kwota gra rolę, ale też forma zapłaty. Dzieje się to na posiedzeniu otwartym, można przyjść w formie widowni, ale nie trzeba. Pierwszy termin zapłaty to 30 dni od zatwierdzenia przez sędziego-komisarza wyboru oferty, można to łatwo przedłużyć do max 4 miesięcy (wniosek do sędziego-komisarza z dobrym uzasadnieniem). Warto przy tym być w dobrych kontaktach z syndykiem, bo to on rekomenduje sędziemu jaką decyzję ma podjąć.

W przypadku przetargu u syndyka nie przejmujcie się eksmisją – wyprowadzenie lokatorów leży po stronie syndyka. Jeśli się nie wyprowadzają, można unieważnić przetarg. Syndyk także powiadamia elektrownię, wodociągi itd. o zmianie właściciela nieruchomości i podpisuje protokół zdawczo-odbiorczy, więc nie martwcie się starymi rachunkami. A także gromadzi i dostarcza całą dokumentację nieruchomości potrzebną do podpisania aktu notarialnego.

Najważniejszą jednak różnicą jest to, że w przypadku przetargu syndyka masy upadłości, i syndyk, i upadli współpracują z potencjalnymi klientami, a nawet aktywnie ich zachęcają do udziału w przetargu. Tak też było w moim przypadku.

Po otrzymaniu zwrotu wadium z licytacji wiedzieliśmy już, że nic z tego nie będzie, i skupiliśmy się na bardziej bieżących sprawach (np to że żona była w 8 miesiącu ciąży). Do sprawy poszukiwania nieruchomości mieliśmy wrócić w ciągu roku. Nie minęło jednak 3 tygodnie, gdy przyszedł do nas list polecony od syndyka, z informacją o dacie przetargu, regulaminem i zachęceniem do kontaktu. Data przetargu wyznaczona na 10 dni przed terminem porodu żony. StachuJones-o-kur&a.mp4

Doszliśmy jednak do wniosku, że przynajmniej obejrzymy o co tyle walczyliśmy. Umówiliśmy się na oględziny, przy których poznaliśmy wreszcie naszych “oponentów”, upadłych dłużników. Dwójka starszych ludzi, on dość schorowany, małomówny, mamroczący co chwilę “ja to zbudowałem”. Ona mówiła sporo, głównie o tym jak bardzo nienawidzi PiSu. Najprawdopodobniej nie miała świadomości, że to zmiany w prawie upadłościowym wprowadzone właśnie przez PiS uratowały ich od licytacji komorniczej. Po wnętrzu wręcz boleśnie było widać, że mieszkanie zostało wyczyszczone z wszystkiego co miało jakąkolwiek wartość przed ogłoszeniem upadłości. Ale jednak, po ponad roku walki o ten dom, nie mogło być innej decyzji, jak: składamy ofertę w przetargu.

Spotkaliśmy się też z syndykiem, który z wyglądu kompletnie przypominał tellarite’a ze Star Treka, jednak okazał się dużo milszy. Tak jak pisałem wcześniej – warto być w dobrych stosunkach z syndykiem. Prócz tego, że to on rekomenduje sędziemu-komisarzowi jakie decyzje ma podjąć i w jakim terminie, to dodatkowo warto z nim omówić jak wygląda sytuacja z waszej strony. Po informacji, że zakup częściowo finansowany z kredytu praktycznie od razu zadeklarował pozytywną rekomendację przedłużenia terminu, oraz dodał bardzo ważną uwagę: w ofercie należało wnieść o podpisanie w najszybszym możliwym terminie umowy przedwstępnej między nami, a syndykiem. Umowa ta okazała się później nieocenionym narzędziem w rozmowach z bankami.

Wpłaciliśmy wadium, złożyliśmy ofertę i w dniu przetargu udaliśmy się na otworzenie kopert. Byliśmy tam jedynymi widzami. Poszedłem tam specjalnie z żoną “na ostatnich nogach” – wcale nie po to, by wywrzeć lekką presję na syndyku, by na pewno nasza ofertę wybrał ( ͡° ͜ʖ ͡°) Na szczęście nasza oferta okazała się najwyższa i opiewała na ok 93% wartości rynkowej nieruchomości. Prócz naszej oferty była jeszcze jedna, jak się później okazało, od notariusza u którego pisaliśmy akt notarialny. Nasza oferta została przyjęta przez syndyka, i po tygodniu zatwierdzona przez sędziego komisarza.

Z naszej strony otrzymanie kredytu było tylko formalnością – dokumenty, BiK, wszystkie długi zostały odpowiednio wcześniej uporządkowane, a zdolność potwierdzona. Tym razem też skorzystaliśmy z pomocy pośrednika kredytowego, który spisał się na medal. Znalazł w kilka dni trzy banki które byłyby zainteresowane finansowaniem takiego zakupu i wypracował nawet plan awaryjny. Zaplusował sobie też mocno tym, że z papierami po podpisy przyjechał do szpitala, gdzie po porodzie leżała moja żona. Po 3 tygodniach od przetargu podpisaliśmy z syndykiem umowę przedwstępną, która, prócz dokumentów dotyczących mojej sytuacji finansowej, była głównym dokumentem dla banku do procedowania wniosków kredytowych.

Z uwagi na późne podpisanie umowy przedwstępnej i terminy jakie ustawowo mają banki na procedowanie wniosków, musieliśmy złożyć wniosek o przedłużenie terminu zapłaty o kolejnych 30 dni. Mając pozytywną rekomendację syndyka, i powołując się na późne podpisanie umowy przedwstępnej oraz terminu pracy banków na podstawie ustawy, uzyskanie przedłużenia było tylko formalnością. Bank rozpatrzył wniosek kredytowy bardzo szybko, jeszcze przed pierwotnym terminem, lecz z wypłatą czekał na potwierdzenie przedłużenia terminu.

Dalej było już z górki. Po ok dwóch tygodniach podpisaliśmy akt notarialny i formalnie staliśmy się właścicielami nieruchomości. Musieliśmy jednak poczekać jeszcze 3 tygodnie aż upadli się wyprowadzą (do sporego mieszkania zapewnionego przez rodzinę). Syndyk pozwolił im zabrać rzeczy niezbędne do życia, czyli np. skórzany komplet wypoczynkowy, czy komplet mebli z dwóch sypialni. Nigdy nie zrozumiem co on kwalifikował jako rzeczy niezbędne do życia, ale to już nie moja sprawa.

Gdy weszliśmy do mieszkania i rozpoczęliśmy sprzątanie, odkryliśmy jeszcze kilka ciekawostek dotyczących poprzedniego właściciela. Np. że był aktywnym działaczem partyjnym w poprzednim systemie. To dzięki działaniu w partii został wstawiony na stanowisko prezesa jednego z przedsiębiorstw państwowych (i regularnie jeździł po świecie, czego np byłym żołnierzom AK odmawiano), po czym wykorzystał to stanowisko do budowy domu który kupiliśmy (to właśnie firma której był prezesem mu ten dom zbudowała, mimo że zajmowała się oficjalnie innymi rzeczami). Wprowadził do projektu kilka modyfikacji, których nigdzie nie zgłosił.

Po zmianie systemu praktycznie od początku popadł w poważne długi w ZUSie i Urzedzie Skarbowym. Generalnie nie płacił nic, ani za siebie, ani za pracowników. Nie przeszkadzało mu to zebrać imponującej kolekcji butelek po whisky, po 300-400zł per sztuka, czy regularnie jeździć na sylwestra na kosztujące krocie imprezy w Operze Narodowej w Warszawie lub rejsy wycieczkowcami.

I tak docieramy do dnia dzisiejszego. Z perspektywy czasu: warto było. Kupiłem prawie 200m2 dom w świetnej lokalizacji, z ogrodem i garażem, za cenę 80m2 mieszkania deweloperskiego we Wrzeszczu. Oczywiście, włożę jeszcze sporo w remont, ale pocieszam się, że to remont swojego, a nie np własności spółdzielczej.

W każdym razie, na kilka lat temat zakupu nowych nieruchomości zostaje odłożony na półkę, ale nie definitywnie – planuję dokupić jeszcze jedną małą nieruchomość w przyszłości, do uzupełnienia mojego obecnego portfolio. Na razie mam na głowie bardziej doraźne problemy, jak remont czy budowa sauny w domu ( ͡° ͜ʖ ͡°) (temat budowy sauny pewnie kiedyś też opisze na wykopie).

Dzięki za uwagę i odzew. Nie sądziłem, że temat aż tak “pójdzie”. Zachęcam do weryfikacji procedur i przepisów przedstawionych w mojej historii przed podjęciem jakiś poważniejszych kroków z waszej strony. Za wszystkie nieścisłości przepraszam, nie jestem prawnikiem, jestem jedynie cywilem który zna temat z dwóch stron: gdy byłem nastolatkiem, bank sprzedał przymusowo nieruchomość moich rodziców, bo ojciec też wpadł na “genialny” pomysł unikania płacenia długów, czego jeszcze długo mu nie wybaczę. Teraz sam kupiłem nieruchomość “za długi”. Koło się zamknęło.

Mam nadzieję że opis moich doświadczeń komuś się przyda i dzięki temu zrobi dobry interes lub kupi wymarzoną nieruchomość.

Z fartem, mireczki!

#komornik #nieruchomosci #licytacjekomornicze #dom #prawo #syndyk #upadlosckonsumencka

Powered by WPeMatico